こんにちは、くっき〜です！
この記事では
・REITって何？
・ネットで不動産投資ってどういうこと？
・メリットデメリットは？
わけわからん…
という方に向けて、分かりやすく解説していきます！
・REITがどんなものか分かる
・投資対象として「ありなし」を判断できる
REIT（リート）が日本でできたのは2001年です。
REITと聞いても「何それ？初めて聞いた！」という方も入れば「聞いたことはあるけど、中身はよく知らない…」という方もいるのではないでしょうか？
この記事ではREITとはどんなものか、中身はどうなっているのか、さらに投資するメリットデメリットなど分かりやすく解説しますので、ぜひ参考になさって下さい！
そんじゃ、きばっていってみようっ！
REITの概要
まずREITはどんなものか確認していきましょう！
REITとは「Real Estate Investment Trust」の頭文字をとって「リート」と呼ばれ、「不動産投資信託」という金融商品として年々人気が高まってきています。
REITは投資家から集めたお金を複数の不動産に投資して、得られた賃貸収入や売買益を投資家に分配するという金融商品です。
流れのイメージはコレ！
①投資家からお金を集める
②不動産に投資
③家賃収入、売却益の発生
④投資家に収益を還元
通常の不動産投資を個人で行おうとすると最低でも数百万円、数千万円と初期コストが大きいため、不動産投資はハードルが高い投資商品とされていました。
しかし投資信託のカタチを取ることで、少額でも簡単に投資できる仕組みとなり、認知度も増してきたことが人気の要因です。
それで不動産投資信託か！
投資信託について知りたい方はコチラの記事で解説しています！
投資家はREITを通して間接的に不動産のオーナーとなることで賃料や売買益など手に入れることができるというわけです！
オーナーって良い響き！
ちなみにREITは元々米国からスタートしているので、日本のREITはJ-REITと呼ばれています。
Japanの「J」な！
REITが投資する6つのセクター
REITが投資する不動産は大きく分けて次の6つのセクター（カテゴリー）に分類されます。
①住居
②オフィス
③ホテル
④商業施設
⑤物流
⑥ヘルスケア
1つずつ簡単に解説していくで！
①住居
投資対象は「居住用のマンション」です。
住居の家賃は変動幅が比較的少なく、景気の影響を受けにくい性質があります。
ファンド名：アドバンス・レジデンス
証券コード：3269
保有物件例：レジディアタワー目黒不動前
②オフィス
投資対象は「オフィスビル」です。
6つのセクターの中で最も大きい市場規模となっています。
借り手は企業がほとんどなので、景気の影響を受けやすい性質があります。
ファンド名：日本ビルファンド
証券コード：8951
保有物件例：新宿三井ビルディング
③ホテル
投資対象は「ホテルなどの宿泊施設」です。
外国人観光客の増加やオリンピックが行われると上昇する傾向があります。
しかし、今回のコロナのようなことが起きてしまうと大幅に影響を受けます。
ファンド名：日本ビルファンド
証券コード：8951
保有物件例：新宿三井ビルディング
④商業施設
投資対象は「ショッピングモールやスーパー」です。
ネットショッピングが増加傾向なため、将来性が不安視されているセクターです。
コロナが後押ししたな…
ファンド名：イオンリート
証券コード：3292
保有物件例：イオンレイクタウンmori
⑤物流
投資対象は「倉庫」です。
商業施設セクターとは逆で、ネットショッピングの増加によって伸びているセクターです。
ファンド名：日本プロロジスリート
証券コード：3283
保有物件例：プロロジスパーク市川1
⑥ヘルスケア
投資対象は「高齢者向けの住宅や医療施設」です。
日本の少子高齢化の未来は確実なので、将来性が期待されているセクターです。
ファンド名：ヘルスケア&メディカル
証券コード：3455
保有物件例：ジップ千里ビルディング
REITに投資する際はどんな物件かということも非常に大事ですが、それよりも投資先のセクター全体が今後伸びるかどうかを重要視しましょう！
大きな流れに乗るのが大事やで！
5つのメリット
REITのメリットは次の5つです！
①少額から買える
②プロが全部やってくれる
③高利回りが期待できる
④好きな時に売買できる
⑤管理が楽
これも1つずつ簡単に解説！
①少額から買える
REITは投資家のみんなのお金で物件を買うので1人当たりの金額は少額でも構いません。
実際にREITの商品は2021年現在60種類以上の商品がありますが1万円程度から購入できるものもあります。
誰でも簡単に始められるのはとても良いメリットですね！
②プロが全部やってくれる
実際に不動産投資をしようとすると多くの専門的知識や経験、先見性などが必要です。
そんなの分かんない…
しかしREITでは不動産運用のプロ達がどんな物件に投資するか厳選しながら、どういう割合で分散して、どんなタイミングで売買すれば良いかなどそれらの管理を全てやってくれます！
至れり尽くせりやん！
③高利回りが期待できる
REITは2つの利益を狙えます！
キャピタルゲイン：値上がり益
インカムゲイン：定期的な収入
REIT自体の価格は上下しますので、安く買って高く売る値上がり益を狙いつつ、決算時には「分配金」を貰って定期的な収入を得ることもできます。
次のグラフは日本の代表的な株価指数のTOPIXと東証REIT指数を比較したものです。
※東証REIT指数とはざっくり「REIT全体の平均的な数値」と考えてください！
・東証REIT指数（分配金再投資）
・TOPIX指数（配当込み）
2003年をスタートとするとTOPIX指数は3.5倍になっているのに対し、東証REIT指数は4.5倍になっています！
この差はデカイで！
REITの高利回りの理由は利益の90％以上を投資家に分配すれば法人税がかからない仕組みになっていることが挙げられます。
税金を払うくらいなら投資家に分配した方がコストも抑えられて、さらにお金が集められるので一石二鳥というわけですね。
④好きな時に売買できる
REITはネットで誰でも取引できる「市場」に上場しているため、基本的にはいつでも売買することができます。
仮に不動産や土地を持っていて価値がものすごい値上がりしたとしても、買ってくれる人がいなければ売ることはできません。
誰か買ってぇ…
投資の世界ではこれを「流動性リスク」と言いますが、REITは実際の不動産に比べて流動性リスクは格段に小さいと言えます。
⑤管理が楽
不動産経営は管理業務がいくつもあります。
・入居者の募集、交渉、契約
・入居管理
・物件の管理（修繕など）
・各種税金関係…etc
人に仕事を振らなければ、個人でやることはもっと多くなります…
何も知らんで…
しかしREITへの投資なら買って「保有する」もしくは「売却する」のどちらかだけで、実際の不動産の管理には一切手がかかりません。
知識がなくてもできるのも大きなメリットです！
5つのデメリット
メリットがあれば、やはりデメリットも…
①元本割れリスク
②分配金の減配リスク
③災害リスク
④投資法人の倒産リスク
⑤金利変動リスク
両方を知ることが大事！
①元本割れリスク
全ての投資商品には「元本割れリスク」があり、REITも例外ではありません。
元本割れリスクとは現在価値が投資の購入価格を下回ってしまうことです。
もう下がらないでぇ…
一般的にREITは株式よりも価格変動リスク（ブレ幅）が大きいとされているので、ある程度の上下は想定しておかないと許容できない含み損を抱えてしまうこともあります。
②分配金の減額リスク
例えば投資先の不動産の賃料や土地の地価が下がってしまうと当然、不動産収益が減ってしまうので分配金が減額されるリスクがあります。
不動産の老朽化や経済の流れによっても大きく影響されますので、投資先セクターや物件の立地などはしっかりとチェックしましょう！
投資先は要チェックな！
③災害リスク
地震や津波などの災害による倒壊リスクがあります。
こういった災害は広範囲で起こってしまうため、複数に分散していたとしても大きく影響を受けてしまう可能性があります。
想定できないリスクなので、投資先の物件を分散することはもちろん、地域などにも目を配りましょう！
④投資法人の倒産リスク
REITの投資の取りまとめをしている投資法人が倒産してしまう可能性があります。
ただこの場合は投資先の不動産の価値が無くなるわけではないので、売却すれば投資資金は戻る可能性があります。
時価総額が少なすぎる、または有利子負債が多いところは注意が必要です。
企業が金利（利息）を付けて返済しなければならない負債のこと。
投資法人は投資家以外にも銀行から借りて不動産を買っているので、その返済は有利子負債に含まれます。
⑤金利変動リスク
先ほども解説したように不動産の購入資金は銀行などの借り入れも含まれます。
仮に投資法人が銀行に支払う利息の金利が1%から2%にあがれば、その分投資家への分配金が下がるというような影響がでできてしまいます。
リスクもしっかり理解しよな！
オススメREITファンド
最後に個人的な狙い目のファンドを紹介したいと思います！
あくまでも参考に！！
ファンド名：ケネディクスレジデンシャル
証券コード：3278
分配金利回り：3.6％
投資セクター：住居（76.4％）
投資セクター：ヘルスケア（21.8％）
投資セクター：宿泊施設（1.8％）
個人的に投資したいと思うのは「ヘルスケア」セクターです。
少子高齢化は確実で将来性という意味ではかなり現実味が高く、期待できるからです。
しかしながらヘルスケアの市場規模はまだそこまで大きくないので、景気に左右されにくい「住居」セクターにも分散投資するので安定できる点もあります。
＜ポートフォリオ＞
資産規模も2,000憶円を超えており、今後はヘルスケアの割合を増やす方針というところも魅力の1つです。
ただ、分配金利回りが「3.6%」だとREITとしてはちょっと物足りないので、もっと価格が落ちて利回りが良くなったところが狙い目かなと思います！
まとめ
いかがだったでしょうか？
今回は【REITの基礎知識、メリット・デメリット】についてお伝えさせて頂きました！
最後にポイントをまとめると…
- ＜メリット＞
簡単に不動産投資が可能で、高利回りを期待できる！ - ＜デメリット＞
経済動向に左右されやすく、予期しにくいリスクもある… - ＜個人的オススメセクター＞
住居、ヘルスケア
個人的にREITによる不動産投資は投資対象として「あり」と思います。
ただ、経済動向にも左右されやすいので投資資金全額にREITではなく、一部をREITに投資するようなポートフォリオを組むのが良いかなと思います。
ポートフォリオって何？という方はコチラの記事で解説しています！
以上、お役に立てれば幸いです！
最後まで読んで下さり、ありがとうございました！
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